Leviers d’action municipaux
Aménagement du territoire, paliers concernés et leviers d’action possibles en habitation
Tous les rôles et responsabilités ci-après mentionnés sont explicités dans le Guide La prise de décision en urbanisme du Gouvernement du Québec. Vous trouverez plus d’informations sur la planification, la réglementation, la protection de l’environnement, le financement et maîtrise foncière, ainsi que sur l’intervention et les acteurs et processus.
MUNICIPALITÉ
Plan d’urbanisme
- Le plan d’urbanisme vient dicter les orientations en matière d’urbanisme d’une ville ou municipalité. Le plan d’urbanisme est aligné avec les orientations du Schéma d’aménagement et de développement (SAD) et/ou Le Plan métropolitain d’aménagement et de développement du Grand Montréal (PMAD), selon la situation. Le plan d’urbanisme sert principalement à établir une vision future de la municipalité et de prévoir des objectifs et actions afin d’atteindre cette vision.
- De ce plan d’urbanisme découle le règlement de zonage qui vient établir les normes sur l’implantation, la localisation, l’architecture et l’aménagement d’immeubles. Il est un incontournable à consulter avant tout nouveau projet de construction ou d’implantation d’usage.
- Leviers :
- Modification des règlements d’urbanisme : une municipalité peut modifier ses règlements d’urbanisme afin de faciliter la construction de logement social et abordable (LSA). Toutefois, les modifications doivent être conformes au SAD. Un processus de modification prend en temps normal environ 3 mois.
- Depuis le 1er juin 2023, les villes et municipalités peuvent élaborer un règlement de zonage incitatif. Ce dernier permet de dépasser les normes de densité (nombre de logements par hectares) pour certaines zones si les projets de développement résidentiels favorisent notamment la construction de logement social et abordable.(LAU, Section X.1)
Municipalité régionale de comté (MRC)
Schéma d’aménagement et de développement (SAD)
- Outils principaux des MRC en lien avec les orientations gouvernementales en aménagement du territoire (OGAT). Il doit être aligné avec les OGAT et parfois au PMAD, si l’une des municipalités inclut dans la MRC est également inclus dans une communauté métropolitaine.
- Le SAD vient dicter les affectations du territoire (principales fonctions d’un espace donné du territoire exemple : commerciale, industrielle, résidentielles, etc. Le terme fonction ici à un sens large), certaines normes concernant la construction en zone agricole, les tailles minimales de lots, des normes concernant les risques anthropiques ou naturels et analyser la gestion de l’urbanisation.
- La gestion de l’urbanisation consiste à prévoir la croissance des populations dans une région sur 15 ans pour prédire et diriger dans quelles municipalités ces futurs résidents de la MRC iront vivre. En général, les grands pôles doivent être priorisés afin de préserver la zone agricole, les milieux naturels et afin de rentabiliser les infrastructures en place.
- Grandes orientations : le SAD doit inclure une liste des principales infrastructures de son territoire, telles que les autoroutes, ligne de transport d’énergie, les centres urbains, les zones commerciales ou industrielles, etc. Du constat de la présence, des lacunes ou de l’absence de ces atouts du territoire découlent les grandes orientations qui ont pour objet d’améliorer la qualité de vie des citoyens. De ces orientations on obtient des objectifs concrets qui de manière générale aboutissent dans un plan d’action.
- Les normes (ou document complémentaire) : Des normes minimales ou standardisées sont imposées dans ou par le SAD. Ces normes peuvent varier d’une région à l’autre dépendamment des caractéristiques régionales. Cela dit, les normes qui touchent la sécurité publique et le bon maintien des terres agricoles ou des milieux naturels proviennent en bonne partie des OGAT. Ces normes vont être retranscrites dans les règlements municipaux, principalement dans le règlement de zonage.
Principal levier :
Modification du schéma : un SAD peut être modifié pour adapter certaines situations. Une modification au schéma requiert une résolution des élu.e.s de la région et un avis de conformité du Ministère des Affaires municipales et de l’habitation. De façon générale, ce processus prend au moins 6 mois avant d’aboutir. Une fois un schéma modifier, une municipalité peut ensuite adapter ses règlements d’urbanisme pour par exemple, accommoder un projet de logement hors marché.
COMMUNAUTÉ MÉTROPOLITAINE DE MONTRÉAL (CMM)
Certaines municipalités font partie de la CMM. Elles doivent respecter le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD).
- Politique métropolitaine d’habitation
- Territoires touchés et description : Seules les communautés métropolitaines de Montréal (CMM) et Québec (CMQ) ont un PMAD. Le PMAD doit être aligné avec les Orientations gouvernementales en matière d’aménagement du territoire (OGAT). Ils viennent prescrire certaines normes et orientations sur la façon d’aménager le territoire métropolitain. Le PMAD d’une communauté métropolitaine a un effet sur plusieurs municipalités sur les rives la bordant.
- Le PMAD est présentement en cours de révision. Dans la loi actuelle, le PMAD doit être révisé au 12 ans ou si le/la ministre du MAMH en fait la demande.
- Municipalités et MRC incluses dans la CMM, pour l’ouest de la Montérégie : MRC Roussillon, MRC Vaudreuil-Soulanges et MRC Beauharnois-Salaberry
Voir ressource - Leviers d’action
- Politique métropolitaine d’habitation
QUÉBEC
Orientations gouvernementales en Aménagement du territoire (OGAT)
Voir ressource
- Les OGAT sont les principaux outils pour dicter les intentions du gouvernement provincial en aménagement du territoire.
Nouvelle orientation gouvernementale en amémagement du territoire (OGAT) en habitation
- Les MRC faisant partie de la CMM (Vaudreuil-Soulanges, Beauharnois-Salaberry et Roussillon) ont 6 mois pour s’adapter à la nouvelle orientation en habitation (adaptation des SAD et du PMAD) ;
- Les MRC hors CMM (Jardins-de-Napierville et Haut-Saint-Laurent) auront 3 ans pour s’adapter aux nouvelles mesures (adaptation de leur SAD).
Dans l’objectif d’évaluer les enjeux et besoins en matière d’habitation sur son territoire, en vue du développement d’une offre résidentielle répondant aux besoins de sa population, la MRC devra:
1) Établir un diagnostic en matière d’habitation en décrivant les enjeux et besoins et porter notamment sur
- les caractéristiques des ménages actuels et futurs;
- les caractéristiques du parc de logements, notamment les logements sociaux
et abordables; - l’écart entre les besoins des ménages et l’offre résidentielle.
2) Prévoir des moyens pour contribuer au développement d’une offre en habitation variée répondant aux besoins des ménages.
La MRC est aussi invitée à favoriser l’implantation d’une variétéde modèles innovants d’habitatin solidaire et durable (ex. : cohabitat, coop, écovillage, unité d’habitation accessoire, initiative de transition).
3) Intégrer dans son SAD l’indicateur « Variation du nombre de parts de logements, par type de construction résidentielle » et définir des cibles.
Pour plus d’informations :
Orientations gouvernementales en aménagement du territoire pour les MRC des groupes A, B et C, Gouvernement du Québec, Ministère des Affaires municipales et de l’Habitation, 2024.
Gouvernements de proximité : des pouvoirs accrus pour répondre aux besoins et défis des communauté – Nouveautés dans les lois provinciales
Au cours de la dernière année, trois projets de loi ont ou vont apporter plusieurs changements. Ces projets de loi sont été sujettes à des changements, soit la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme et d’autres dispositions législatives (loi 16), la Loi sur la fiscalité municipale et d’autres dispositions législatives (projet de loi 39) et la Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation ( loi 31, février 2024).
Ces changements touchent les municipalités et MRC notamment :
- Les municipalités locales et les MRC ont désormais une compétence en habitation, ce qui leur permet d’exercer tout pouvoir non réglementaire en la matière (ex. acquisition et vente d’immeubles d’habitation, embauche de personnel, soutien technique, passation de contrats).
- Une municipalité peut accorder une aide :
- pour de l’hébergement transitoire de personnes dans le besoin
- pour des logements sociaux, abordables ou étudiants, incluant pour le fonctionnement d’un organisme qui gère de tels logements.
- L’aide peut aussi viser un projet réalisé dans le cadre d’une entente conclue entre le gouvernement et un tiers, y compris une entreprise privée.
- Une municipalité locale peut adopter un programme d’aide visant à favoriser la construction ou l’aménagement de logements locatifs. Un logement bénéficiant de l’aide doit conserver une affectation résidentielle locative pour une période d’au moins cinq ans.
Une infographie produite par le Gouvernement du Québec synthétise les implications de ces lois en matière d’urbanisme, d’habitation et de fiscalité.
Leviers et outils municipaux
La nouvelle compétence municipale en matière d’Habitation, en date de décembre 2023, confirme l’importance du rôle que peuvent jouer les MRC et les municipalités dans le développement de logements hors marché spéculatif, notamment en tant que leader et partenaire.
Rôle de leader
« La municipalité peut assumer un rôle actif dans la coordination ou la participation à une concertation d’acteurs diversifiés (municipal, communautaire et privé), en plus de porter des initiatives de développement résidentiel. Son rôle de leader permet une reconnaissance publique des besoins, un arrimage des orientations municipales avec les initiatives communautaires et privées ainsi qu’une meilleure acceptabilité sociale des projets de logements sociaux et abordables. Sa position de leader favorise également une meilleure représentation des enjeux de logement auprès des autres instances gouvernementales.
Rôle de partenaire
L’utilisation de ses divers leviers d’action au niveau réglementaire, foncier et financier permet à la municipalité de prévoir et d’encadrer le développement résidentiel sur son territoire.
L’établissement d’un partenariat avec les acteurs communautaires ou privés locaux permet d’élaborer et de mettre en œuvre un plan d’action commun soutenant la réalisation de projets de logements sociaux ou abordables. »
Cinq questions à se poser pour les municipalités désireuses de s’investir dans une stratégie immobilière
(recension-des-outils-municipaux-vs-finale.pdf)
- La municipalité détient-elle des terrains qu’elle souhaite rendre disponibles pour du logement hors marché?
- La municipalité compte-t-elle utiliser son nouveau pouvoir de droit de préemption pour l’acquisition de nouveaux terrains réservés à cette fin?
- La municipalité compte-t-elle augmenter son budget d’acquisition de terrains pour cet objectif ?
- La municipalité compte-t-elle implanter un règlement d’inclusion qui lui permettrait d’acquérir des terrains ou des compensations monétaires de la part de promoteurs construisant des projets immobiliers ?
- De quelle façon ou sous quel mode la municipalité compte-t-elle mettre à la disposition des terrains aux coop/OBNL afin de contribuer à de nouveaux projets en logement hors marché? (Bail en emphytéose, les léguer par don ou vente à rabais, etc.)
Pour vous inspirer…
Consultez la Stratégie logement mise en place par la ville de Salaberry-de-Valleyfield
On y retrouve 6 actions qui adressent les enjeux de densification, d’abordabilité et de salubrité.
Une entrevue auprès de Miguel Lemieux, maire de Salaberry-de-Valleyfield
Sur l’adoption d’un règlement qui permet d’exiger un minimum de 10% de logements abordables dans tout projet d’au moins 10 unités d’habitation lorsqu’une modification règlementaire est demandée, afin de construire plus de logements que ce qui est autorisé.
Répertoire des bonnes pratiques quant au rôle des municipalités dans le développement du logement social et abordable. Développé par la CMM.
Document de référence sur le soutien au logement social et abordable, par Allan Gaudreault, analyste-conseil, destiné aux entrepreneur.es en construction, sur les programmes d’aide au logement ainsi que sur des initiatives municipales et gouvernementales.
- Logement social et abordable – Portrait et perspectives de développement 2020-2025, par A. Gaudreault, financé par le CISSS Montérégie Ouest et le Groupe de –ressources techniques Sud-Ouest en 2020, qui contient :
- Indicateurs socioéconomiques et démographiques de la MO et des 5 MRC, pour les ménages propriétaires et locataires
- Définitions du LSA et ses principaux acteurs
- Inventaire exhaustif du LSA sur les 5 territoires
- Diagnostics des 5 MRC, enjeux et recommandations
- Outils de développement, de financement, et des propositions de mise en oeuvre.
Guide La prise de décision en urbanisme : Habitation et rénovation résidentielle, élaboré par le Gouvernement du Québec, sur la prise de décision en urbanisme, qui contient des outils à la planification, à la réglementation, à la protection de l’environnement, au financement et la maîtrise foncière et plus encore. Une révision exhaustive est en cours.
Boîte à outils et pistes d’action urbanistiques développés dans l’État de situation sur le logement et pistes d’action urbanistiques de la MRC d’Avignon en 2023
Le LAB (Laboratoire pour l’abordabilité du bâti)Initiative lancée par trois organismes à but non lucratif qui oeuvrent dans le domaine de l’habitation : Vivre en ville, l’UTILE et l’Arpent. Il constitue un think tank afin de fournir aux élu.es et aux administrations des solutions novatrices pouvant être mises en place à coût moindre pour le développement de logements à but non lucratif.
Les Fiducies d’utilité sociale
« Une fiducie d’utilité sociale (FUS) est un bien affecté à une vocation plutôt qu’au bénéfice d’une personne ou d’une organisation. Intégrée au Code civil du Québec en 1994, la FUS est un véhicule juridique qui pourrait bien changer notre conception de la propriété. Il permet d’exclure un bien du marché immobilier et de lui sceller une vocation à perpétuité. » – TIESS, décembre 2023
Les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI)
« Le PPCMOI est un outil réglementaire qui permet d’autoriser certains projets alors qu’ils ne sont pas conformes à la réglementation d’urbanisme, et ce, sans nécessairement modifier les normes du règlement de zonage. Il est utilisé dans différents cas de projets particuliers tels que des projets d’envergure, des projets devant composer avec des caractéristiques spécifiques et complexes ou encore dont la localisation est problématique. » – Direction de l’aménagement et de l’urbanisme, Ville de Longueuil
Des Initiatives inspirantes et des municipalités impliquées : quelques exemples
Un congé de taxe foncière pour 40 ans et la vente d’un terrain à 1$ par la municipalité, un coup de main de grande portée ! La Coopérative de solidarité du parc de Sainte-Barbe
Bons coups :
- Soutien de la municipalité par des actions concrètes
- Implication d’acteurs de différentes organisations, comme
- Comité fondateur composé d’aînés
- Organisateur communautaire
- GRTSO (Groupe de Ressources Techniques du Sud-Ouest)
- Conseil municipal et les employés de Ste-Barbe
- Lien indispensable avec la députée fédérale et la députée
- provinciale ainsi que leurs adjoints
- Réponse au besoin d’offrir du logement accessible à la population vieillissante
Les habitations les Tisserandes, MRC Haut-Saint-Laurent
But :
Permettre à des personnes vivant des situations particulières (violence conjugale, santé mentale et physique, toxicomanie, itinérance, etc.) d’habiter un logement adéquat à prix modique.
Bons coups :
- Présence d’un.e intervenant.e sur les lieux ;
- Activités pour favoriser l’autonomie des locataires.
Pour en savoir davantage , cliquez ce lien
Studios Kwé 55, à Châteauguay
Bons coups :
- Contribution financière de la Ville de Châteauguay par les PSL et des gouvernements provinciaux et fédéraux ;
- Développé dans une aire TOD (Transit-Oriented-development), l’accès au transport collectif favorise l’accès aux services essentiels et à l’emploi pour les locataires
- Implication d’acteurs-clés, comme
- La nation Mohawk de Kahnawake et des représentants de leurs services sociaux
- Le CISSS de la Montérégie-Ouest
- L’élan des jeunes
- L’Office régional d’habitation de Roussillon
- Sourire sans fin de Saint-Rémi
- La Fédération régionale des OSBL d’habitation de la Montérégie et de l’Estrie
- Pour les personnes seules autonomes ou avec aide, avec cinq studios réservés aux personnes issues de la communauté Mohawk de Kahnawake
- Présence sur place d’un intervenant CISSSMO 18h/semaine et gestionnaire de la FROHME.
Pour en savoir davantage , cliquez ce lien
Habitations solidaires Sud-Ouest, à la MRC Beauharnois-Salaberry
Mission
Acquérir et exploiter des immeubles dans le but d’offrir en location ou en vente des unités résidentielles à des personnes à revenu, ou encore à des organismes communautaires.
Objectifs
- Augmenter le nombre de logements à but non-lucratif;
- Offrir des services de gestion immobilière de proximité en collaboration avec l’OMH Valleyfield;
- Devenir un levier d’investissement pour créer un parc immobilier significatif pour impacter le marché locatif;
- Offrir des milieux de vie enracinés, agréables, abordables, écoresponsables et sécuritaires.
Bons coups
- Une organisation porteuse en habitation, ce qui facilite le développement de projets, puisqu’elle possède une expertise centralisatrice et du temps à y accorder ;
- Par sa taille, elle possède une force d’action importante pour l’acquisition et le développement de projets
- Implication d’acteurs-clés, comme
- Corporation de développement communautaire de B-S
- MRC B-S
- OMH de Beauharnois
- OMH de Valleyfiled
- Groupe de ressources techniques du Sud-Ouest
- Citoyen.ne.s
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Toit D’abord Habitations abordables– Vaudreuil-Soulanges
Description
Toit d’Abord Habitations abordables Vaudreuil-Soulanges est un organisme à but non lucratif qui a été créé pour déployer différentes solutions et de combler le manque de logements abordables dans la MRC. L’organisme souhaite aussi assurer la pérennité de l’abordabilité des logements tout en favorisant l’acceptabilité sociale.
Clientèles cibles
- Familles, couples et personnes avec modestes revenus
- Qui consacrent plus de 30% de leur revenu total pour se loger
- Personnes qui ont des besoins particuliers.
Bons coups :
- Porté par l’Office Régional d’Habitation de Vaudreuil-Soulanges
- Par sa taille, elle possède une force d’action importante pour l’acquisition et le développement de projets
- La composition de son conseil d’administration, où siège des acteurs intersectoriels
- Du communautaire
- Du municipal
- Du privé
- Contribution financière de la Ville de Vaudreuil-Dorion, du DEV Vaudreuil-Soulanges
Pour en savoir davantage : https://toitdabord.ca/
Assurer la pérennité de l’abordabilité des lieux et le vivre-ensemble : Le cas de l’écoquartier Louvain
Pour aller plus loin : cliquez ici
Description
L’écoquartier Louvain se situe dans le quartier Ahuntsic à Montréal. Il est issu de revendications citoyennes pour une meilleure qualité de vie pour tous. Il est axé sur l’inclusion citoyenne, l’accès à des services de proximité et le développement durable. L’utilisation d’une fiducie d’utilité sociale en protège sa vocation.
Bons coups :
- Utilisation d’une fiducie d’utilité sociale pour changer le statut légal du terrain et en protéger l’usage et la vocation
- Un projet qui a pour ancrage la communauté et qui mise sur l’intelligence collective par la mobilisation
- Des citoyennes et citoyens
- Du communautaire
- De partenaires financiers
- De commerçantes et commerçants
- D’élues et d’élus
- De fonctionnaires.
- La mixité fonctionnelle et sociale par la cohabitation
- du logement hors marché
- d’un pôle alimentaire
- d’un pôle éducatif
- d’un pôle communautaire
- 10 000m carrés d’espaces publics verts
